Вопрос — ответ специалистов

Можно ли в 2012 г. перезаключить договор без проведения конкурса или аукциона, руководствуясь п. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.06 №135-ФЗ?

Прежде напомним, что требование о проведении торгов в целях заключения договоров аренды имущества, находящегося в оперативном управлении бюджетных учреждений, впервые было введено со 2 июля 2008 г. Федеральным законом от 30.06.08 №108-ФЗ, которым Федеральный закон от 26.07.06 №135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон №135-ФЗ) дополнен ст. 17.1 «Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества».

В силу п. 2 ст. 4, п. 2 ст. 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Поэтому договор аренды имущества, находящегося в оперативном управлении бюджетных учреждений, заключенный после вступления в силу указанного закона на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 ГК РФ).

Вместе с тем, если договор аренды заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды, он может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ (смотрите также постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.11 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды»).

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Таким образом, в случае, если по окончании срока действия договора аренды имущества, находящегося в оперативном управлении бюджетного учреждения, заключенного до 2 июля 2008 г., арендатор продолжил пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, такой договор стал бессрочным, а арендатор был вправе продолжать пользоваться объектом аренды. В этом случае в проведении торгов у арендодателя необходимости не возникает.

При этом, действительно, согласно ч. 9 ст. 17.1 Закона №135-ФЗ по истечении срока договора аренды, указанного в ч.ч. 1 и 3 ст. 17.1 Закона №135-ФЗ, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством РФ, при соблюдении условий, предусмотренных данной нормой.

В то же время из указанной нормы усматривается, что она, равно как и норма п. 1 ст. 621 ГК РФ, применяется только в отношении срочных договоров аренды. Если договор является бессрочным, необходимости в заключении нового договора, очевидно, не возникает. В случае же расторжения такого договора арендатор не вправе требовать заключения с ним нового договора аренды. Таким образом, к отношениям по договору, ставшему бессрочным на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ, положение ч. 9 ст. 17.1 Закона №135-ФЗ применено быть не может.

Кроме того, применительно к рассматриваемой ситуации необходимо учитывать следующее. В силу ст.ст. 120, 296, 298 ГК РФ собственник имущества учреждения может распорядиться по своему усмотрению только изъятым излишним, неиспользуемым либо используемым не по назначению имуществом, находящимся у учреждения на праве оперативного управления. Поэтому собственник, передав учреждению имущество на праве оперативного управления, был не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия учреждения (смотрите также п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.06 №21). Соответственно, сделки собственника имущества учреждения, направленные на распоряжение таким имуществом, в т.ч. на передачу его в аренду, являются ничтожными как противоречащие закону (ст. 168 ГК РФ) (смотрите, например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 26.04.10 №Ф07-3556/2010 по делу №А44-3986/2009, ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.08.10 по делу №А19-20311/09).

Поскольку недействительный договор порождает только те юридические последствия, которые связаны с его недействительностью (п. 1 ст. 167 ГК РФ), у арендатора по ничтожному договору не возникает ни права пользования имуществом, ни права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), ни иных прав арендатора. По такому договору не возникло обязательств, за исключением связанных с недействительностью договора. В связи с этим к отношениям сторон не может быть применено положение ч. 9 ст. 17.1 Закона №135-ФЗ, предоставляющее право заключения договора с арендатором на новый срок без проведения торгов.

Таким образом, при изложенных в вопросе обстоятельствах бюджетное учреждение не вправе заключить договор аренды имущества, находящегося в его оперативном управлении, без проведения торгов, если только не имеется иных оснований для заключения данного договора без проведения торгов (ч.ч. 1, 3.1 ст. 17.1, ч. 4 ст. 53 Закона №135-ФЗ). Так, например, без проведения торгов может быть осуществлено заключение договоров аренды в отношении имущества, являющегося частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если общая площадь передаваемого имущества составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает 10% площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество (п. 14 ч. 1, п. 3 ч. 3 ст. 17.1 Закона №135-ФЗ).

Эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Анастасия Бахтина, Анна Кузьмина